رونق پاییزی بازار مسکن؛ واقعیت یا سراب؟
بازار خرید و فروش مسکن در پاییز امسال رفتار ظاهرا عجیبی داشت. پس از سراشیبی تابستان و البته مهرماهِ پرافت در خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی، ناگهان تعداد معاملات در آبان و متعاقب آن آذر رشد قابل توجهی نشان داد. این را می‌توان در گزارش‌های بانک مرکزی به وضوح دید.
داده‌های پلتفرم دیوار می‌گوید که انتشار آگهی‌های فروش آپارتمان مسکونی از الگویی که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد تبعیت کرده است. این در حالی است که انتظار می‌رفت در این مقطع، بازارها به طور عمومی و به تبع آن بازار مسکن زیر سایه شرایط خاص اجتماعی-سیاسی کشور، رونق چندانی نداشته باشد.
برای بررسی این تحولات، نگاهی انداخته‌ایم به بازار فروش مسکن در تهران؛ تعداد آگهی‌هایی که کاربران دیوار برای فروش آپارتمان مسکونی در تهران منتشر کرده‌اند در مهر ماه امسال در انتهای روند نزولی چهارماهه منتهی به این ماه قرار گرفت.
این روند از تیرماه شروع شده بود و با شیب ملایمی بین ۳ تا ۴ درصد کاهش ماهانه به شهریور رسید و ناگهان در مهر حدود ۲۰ درصد افت کرد. از مهر به بعد اما این روند خیز برداشت و در ماه‌های آبان و آذر رشد کرد.
البته این رشد در حدی نبود که میانگین پاییز بتواند افت تابستانی را جبران کند؛ روند کلی خرید و فروش آپارتمان مسکونی در تهران هم، مطابق گزارش‌های بانک مرکزی، همین الگوی افت و خیز را نشان می‌دهد.
یعنی معاملات واقعی، طبق آنچه در سامانه معاملات املاک در این مدت ثبت شده، نیز نشان می‌دهد در بخش فروش، در تابستان و نخستین ماه پاییز امسال شاهد روند نزولی بوده‌ایم و پس از آن خرید و فروش آپارتمان مسکونی در تهران روند صعودی به خود گرفته است.
در مهر ۱۴۰۱ به نظر می‌رسد که علاوه بر روند فصل قبل، سایه شرایط اجتماعی هم بر بازار مسکن سنگینی کرده باشد. اما در آبان ناگهان شرایط تغییر کرد. تعداد معاملات در این ماه نسبت به مهر ۱/۵ برابر شد و در آذر به بیش از ۱۰ هزار واحد رسید، یعنی به مرز خروج بازار مسکن از رکود (که حدود ۱۰ تا ۱۲ هزار خرید و فروش در ماه در تهران است) نزدیک شد.
این در حالی است که تورم همچنان در بازار مسکن بالا است. طبعا تورم سنگین مسکن در کنار عامل اجتماعی نباید اجازه رشد به معاملات مسکن می‌داد. آنچه که این دو عامل را به حاشیه راند، جهش ناگهانی قیمت دلار در این مقطع بود.
اثر تغییر نرخ دلار بر بازار مسکن
ظاهرا به خلاف روند گذشته، اثر تغییر نرخ دلار خیلی زودتر خودش را به بازار مسکن تحمیل کرد زیرا معمولا مسکن پس از یکی دو ماه به نوسانات مهم ارز واکنش نشان می‌دهد.